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楼市“小阳春”提前到来,准备买房的你该加速了!

2021-02-03 15:53    阅读 206

01

深圳是一个神奇的地方,不管政策怎么压制,楼市总能绝地反弹。

715新政之后,深圳二手房成交确实萎靡了几个月,但进入2021年,深圳二手楼市又和天气一样,热起来了!

我查了一下统计数据,在1月上旬,成交量还处于低迷状态。

1月1-10日,深圳二手房成交才1433套,平均到每天,只有可怜的143套。

按这个速度计算,1月撑死也就只能成交4300套。

没想到,接下来一段时间,二手市场开始加速回暖。

整个1月份,深圳的二手房成交量7724套。

要知道,深圳二手房的荣枯线是8000套左右,一旦月成交量突破8000套,说明楼市走热,接下来会量价齐涨。

1月份平均每天成交257套,相较前10天几乎翻倍。

特别是最近两周,每天的交易量基本都不低于400套,1月22日更是实现了522套的成交量,创下几个月来的新高。

除了数据变化,我还观察到几个现象。

业主普遍惜售,不想卖或者不诚心卖,大部分挂牌的都等年后涨价再卖。

碧海的华丰前海湾,最新成交价才刚破10万/㎡,挂牌价却已经高达14万/㎡,最高挂到了17万/㎡。

我关注的一些房源,也在不断停售。

11月份的时候,深圳二手挂盘量还有接近4万套,如今只有33210套了,少了近7000套。

即便业主心态高涨,但只要价格不是太离谱,依旧不缺买家,就连不少凶宅都快速成交了。

全款交易的比例也明显增加。

很多卖房打新的业主,十分关注是否全款和付款时间。动辄一两千万的房子,全款买下的也不在少数。

种种迹象表明,楼市“小阳春”,已经提前到来。

02

深圳二手房的回温,从市场分析看是有迹可循的。

从去年的715新政,到刚刚公布的严查购房资格,大小补丁文件不断,调控力度持续加大。

刚需门槛大幅提高了。

按最新的审查制度,申请住房贷款时,月收入需要是月供的2倍以上,银行才能批准贷款。

沙井海岸城最低上车门槛约420万,首付三成,月供得1.5万,想上车海岸城,月工资流水至少要3万多。

真刚需有名额又怎样,一个流水就把你打回原形,太难了!

投资客也吓坏了。

他们之前的代持、假结婚等作假办法被牢牢堵死,还想顶风作案?直接禁买3年!

打新越来越难,这部分打不到新的人,只能转向二手市场,去接受业主的毒打。

在这样的背景下,大家都相信,春节后,深圳房价还会涨。

所以,不论是买房还是换房,大家都想在过年前把房子搞定,谁都不愿意等下去。

涨价的共识深入人心,深圳的房价,确实也在不断上涨。

西部不用多说,东部的行情也开始启动,连“万年洼地”布吉,不少小区都出现跳涨。

最近,有好几个朋友跟我说,以前龙岗房子挂盘,电话从来都不响,但这段时间每天能接好几个,而且都不怎么还价,一上来直接问:

你是不是真心卖,年前能不能成交?

再加上因为疫情原因,很多人都被迫只能留在深圳,提前形成房市热流。

往年快过年,基本大家都准备回家了,楼市处于平淡期。

而今年倡导就地过年,很多留深过年的家庭,现在看房和买房的热情高涨,春节看房成了一道靓丽的楼市风景线。

种种因素叠加之下,深圳二手房市场的“小阳春”,就这样提前来了!

03

那这种情况下,到底还要不要买房?

先跟大家强调几个事实。

在政策层面,不要低估政府调控的决心。

从上海短时间内不断加码,杭州“壮士断腕”来看,深圳进一步加码调控也是有可能的。

但目前深圳严查购房资格的做法,只会让打新人群的实力比之前更雄厚,让打新加剧沦为有钱有名额人的游戏。

银行对资金的管控也越发严格,贷款周期不断拉长。

一周之前,深圳包括招商、广发、光大在内的部分股份行出现停贷,控制房贷占比;四大行虽然业务没停,暂时也没有额度,处于排队放款阶段。

在市场层面,目前二手房市场的流动性紧张,来年依旧不乐观。

打新人群有增无减,而新盘供应始终有限,严格的认筹机制、违规购房风险,倒逼投资客转战二手房市场。受715新政影响而冰冻的刚需购买力,也在逐步释放。

结果就是,供需失衡愈加严重。

虽然3年限售期到了,从2021年8月开始,每个月平均有1600套左右的房子可以解冻入市,市面上的流动性房源有机会增加。

但业主们不一定会卖,投资客除非急用钱才会转手,预期新增放盘量并不乐观。

在价格层面,现在二手市场的价格确实虚高,但只会越来越高。

如果春节后,大家看到房源量相比春节前有增加,不要激动,不过是春节前撤盘的那些房源又放出来了,房子还是那套房子,但价格不一定是原来的价格了。

很多业主已经扬言,节前没卖掉,就节后涨价卖。

有些买家觉得业主频繁调价太离谱,小区换个垃圾桶都能成为涨价的理由。但只要避开个别业主合伙哄抬房价的小区,其他都是正常的市场表现。

有人问,万一调控下来怎么办?

也不用太担心。

即使有调控出台,那时房价已经涨完了,就等着横盘夯实。暴跌,是不可能的。

因此,如果确定要在深圳置业,不管是自住还是投资,观望没有任何意义!

持币等待,只有两个结果,不是涨价就是横盘,不存在下跌预期,为什么不早点把筹码扔出去呢?

04

基于上面的分析,给你一点真诚的小建议:

无房、流水好的,可以专注打新,入围后中签率高达1/3,买到限价新房的几率很大。

无房、流水达不到月供2倍的,要么养流水,等流水达标后再去打新,等不及的话也可以买二手。

二套、社保年限长、流水达标的,可以去试试那些没那么网红的新盘,打不中就果断转战二手市场。

二套、社保年限短、流水达不到月供2倍的,建议彻底放弃打新,全身心投入二手市场。