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房姐支招北京楼市学区房怎么买?

2021-02-07 14:58    阅读 268




  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:深感幸运,新人首问,盼房姐指点迷津,本人:一、在丰台丽泽金融区工作,老公在三元桥附近,家庭年收入税前45万,双方工作稳定。俩孩,老大9月二年级,老二明年上幼儿园。考虑通勤、学区因素,准备换房,与老人同住,共6口人。二、家庭成员保险均配备,所以保障较可。三、现有资金100万,有两套房:均在房山,拟出售一套房产,扣掉余下贷款,能有228万。故共有买房资金328万,准备入二套用商贷。另外一套首开熙悦山澜庭(房山长阳),还有余下公积金贷款67万,周边配套可,市价450万,目前自住,户型很好,居住舒服,月供3900,目前准备租出去月入5000元,以后给老人住。有过借呗,2019年11月前使用过,不过很快还款,信用良好。 恳请指导如下方案可否: 1、老大转学海淀:二里沟中心小学,入A.建设部大院(90年,38或46平,520万以内,出房少)、B.景王坟(90年,44平,西北,455万),C.景王坟(90年,38平,东北,480万),A\\B\\C均租出去,月入5K-6K,再租大户型。D.中纺宿舍(80年,49平,500万,二室一厅可凑合先入住),小区内的住建部幼儿园以后给老二上。2021年底16号线开通通勤较方便。中学有一个坑校。 2、老大转学西城:第二实验小学玉桃园分校,初中有一个坑校。E.如意里(92年,40平,520万)。E同A\\B\\C.租出去再租大房子.通勤稍差,中学好点,也有一个坑校。 3、或者推荐合适的房子,据我所知如广外(小学中学坑较多)、羊坊店片区(中学坑多)不大好。 4、二套商贷合适吗?老人有独生子女享入京购房资格。万分感谢

  回答:海淀无坑的就是上地,其它都有坑。东西城德胜和月坛是比较均衡的板块,但没什么符合这个价格的标的,你也可以淘下看看。 第二实验小学玉桃园这个学校一般,建议选择海淀二里沟中心小学。标的选择 推荐看建设部大院 学区房一律总价最小原则买。二套贷款能满足就可以,如果资金有缺口可以垫资全款抵押入

  提问:房姐您好,我想咨询一下,望京的融科橄榄城一,二,三期对比北苑的亚奥金茂悦,哪个盘更好,怎么选择?手持资金1000万,没有sfsd,改善需求,5~7年后再售出,这样的情况,应该选择哪个盘比较好?非常感谢

  回答:融科橄榄城>亚奥金茂悦 亚奥金茂悦在北苑属于品质改善盘 相对也有溢价,离中心城区有段距离。投资角度北苑可供选择的不多,整体价格不算洼。 融科橄榄城虽然也有品质溢价,但望京的开发潜力还很大,意味高净值之人群的持续流入,后期接盘不用担心

  提问:房姐,您好,我的情况是,目前一套和平里学区房,价值700左右,贷款已经还清,明年孩子入初中,手头还有60左右的子弹,现在考虑接下来怎么走,有点迷茫,虽然学区房明年就用不到了,但孩子上学可能还会在附近,所以在纠结要不要明年尽快出掉学区房,本着改善居住环境,兼顾房子升值问题,以及孩子上学不要太远,下一步该怎么走呢?是明年卖掉学区房,在附近换成一套大的?还是换成两套小的?或者是今年就可以抵押贷先购入一套投资房呢?

  回答:建议入一套自住改善盘吧,学区用完即出手无需留恋,留在手里就是在暴露风险。两套小的很难找到满意的标的 大部分性价比都不高 买房一定要脱离红海区,所以肯定入一套合适。直接出掉就不用考虑抵押了。买房卖房周期比较长今年就可以准备起来。

  提问:房姐您好,新人首问,盼回复。 目前全家京户,双方父母已办退休投靠。南四环外东高地上班,全家三套房产: 一、东高地附近红星北里老三居,岳父母名下无贷款,因离单位近,孩子上大学后可回去继续住; 二、广内西便门东里学票房市价550左右,公积金贷款月供6000; 三、东高地国企老配套居民区老破小一套,公积金月供6000,买的时候比较投机,想着后面有拆迁,虽然政策不支持,但是寄希望国企还存在配套老房拆迁可能; 目前全部出租,全家换租至孩子学校附近。家庭税后收入100,手中子弹200多,想用孩子爷爷奶奶资质再购入一套房投资。目前纠结如下: 1.一年内用全款买300以内朝青板块一居上车盘? 2.或积攒两年购类似板块300-400小两居? 3.或者用类似接力贷近期购入400以上两居? 4.或卖出手中某些房产换其他更高标的? 请指点。

  回答:你好,东高地老破小建议直接出手,博拆迁的机会成本太高,沉没成本不是成本。和义的房价短期不会有啥大的变化,都是老破小吧,有机场利好,但是南城的老破小走势也都平淡无奇,可以类比一下首钢搬走之后石景山的老破小的变化,其实没啥大变化。 建议用老人票再入手一套朝青板块的2-3居。

  提问:房姐您好。新人首次提问,本人情况:非京籍。无购房资格。但是想现在上车。住望京。一家三口。燕郊和杭州各一套房 有贷款。自己开店纯利润一百左右。子弹140。媳妇家能另外凑900。打算北京买商铺投资兼自用。想问1??是把燕郊杭州两套房出售能凑450再上车还是那两套不动?2??现在上车住宅和商铺是否合适3?? 住宅和商铺有推荐吗?目前住宅中意望京和东面。亦庄也在考虑范围内。4??怎么配置更合理呢?万分感谢

  回答:1. 燕郊和杭州两套可以保留,你们1000+的资金租后上车一套住宅 2. 一直以来商铺投资回报都不如住宅,所以不推荐。北京住宅现在上车就合适 3. 望京可以看下融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光等,双井 首城国际、乐成国际 住宅你需要先解决购房资格问题,可以想办法办理工作居住证或者公司资质入

  提问:房姐,您好: 请问南四环马家楼桥新发地附近的叠拼风格与林现在价格6.1万将来走势如何,能不能升值?房子是2006年的房子。(地铁19号线新发地站以及新机场线开通后) 南四环和北五环西小口比将来哪个区域好?是否可以从南四环换到北五环?北五环的世华龙樾怎么样?(现在卖的也特别慢) 北五环外面北清路沿线的朱辛庄领秀慧谷房价走势如何?是否值得长期持有? 海淀苏州街的学区房是否还能升值? 还有就是房山良乡南边的官道这块的限竞房将来能有发展吗?比如中海金樾和著和旭辉城项目。能不能搭上京雄快车。 谢谢!

  回答:新发地住宅较少,而且大片荒地林地,未来如何规划如何落地现在不好说。6+的价格不建议入,存在长期站岗的可能。 领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错,相对较新的次新,属于领涨盘,5左右的价格可以考虑 北京投资不选学区房,只作为功能使用 房山良乡没看到长期价值,不建议入。

  提问:房姐您好,之前问过您红山世家、蝶翠和太阳园小区哪个更好,目前还是有几个情况没有想清楚,期待房姐指点: 1:基本情况是预算900-1000w之间想选购兼具学区功能?居住的小三居或者两居;西城已经赶不上7.31之前落户了,目前政策背景下选择西城和海淀哪里更适合昵? 2:最初倾向太阳园小区,但是楼龄比红山旧,相同价格下购买面积太阳园大于红山一点,但不知是否太阳园存在溢价,蝶翠考虑是因为价格微低于红山,可购买面积也会大一些,但是太阳园学校应该比另外两个强一些,综合自住?学区因素条件下 目前这三个小区的选择还有些迷茫,求指点; 3:除去这三个小区,想让房姐再推荐几个可以考虑的小区;可以兼顾居住与学校,位置海淀或者西城均可,距离西直门最好10公里内; 4:另外北三县限购前在香河买了一套别墅,一直闲置,当前限购情况下市场价格已经低于购买价,想听听房姐的建议是可以继续持有还是应该考虑尽快出售. 上面问题期待房姐的建议,感谢!

  回答:1. 海淀的话太阳园相比更合适 2. 西城可以看看朗琴园、清芷园、椿树园的两居,品质都还不错,学区也都还可以; 3. 香河别墅如果是投资,那就止损换筹吧。如果未来会自住可以保留

  提问:您好 北京户口无房有贷款记录,目前子弹300。在西直门钻河公馆有一个可注册loft. 房本性质是商业、面积不到60,实际使用是上下两层,租金能在1万4,1万5,不过疫情来了就没人租了。现在孩子在东城集体户,想看要不要在海淀买一个兼顾落户和自住。提问,1是否需要卖掉商业凑钱买个大的?2如果考虑海淀落户,目前这种情况买哪里比较好,有否推荐?3如果不考虑落户,目前这种情况买哪里比较好?4都市芳园丽湖里的复式在400万出头,单价3.3万,能买吗?如果想买远一点,但住着舒服的如王府家园,龙城花园能买吗?孩子还小,老希望有小区,甚至有小院。。。5学院南路 新外大街附近的2居老破小能买吗?? 感谢!感觉现在上不上车,买什么,是不是自己也要住都没想明白。

  回答:1.钻河公馆能卖就卖,没有长持价值,长期跑输大盘 2. 海淀学区属性太重,纯投资落户的话,因为用不到学区名额,建议看双榆树板块属于中关村片区,学区属性较轻,风险更小。投资角度朝阳会更合适 4. 你看的这几个保值属性比较差,位置并不好。你只考虑自住那也没问题 5. 考虑学区因素,学院南路和新外大街可以入。 建议出掉钻河公馆在城内置换一套自住+保值的房更好

  提问:房姐好,大额付费,还想请您分析一下,是否可以买高铁站旁边的房子呢,以及未来星火高铁站对于泛海容郡的影响,是会因为周围商业配套使得增值更有保障,还是因为噪音以及人流等问题使得未来小区更难以出手,还是因为目前规划以及建成效果的不确定性未来不好判断呢,同时也想请教一下您从增值角度对泛海居住区未来的看法,多谢哈

  回答:高铁利好是区域经济,太靠近的房产并不会有额外增值,噪音、人流嘈杂都是问题,对于自住来说都是不利因素。但增个板块属于利好,能带来经济增长,泛海容郡本 新盘+品质溢价 属于ceo盘, 保值一般。现在入住率也不是很高。

  提问:刚加入星球,请问限竞争房是什么概念,值得买吗,有什么优缺点? 旧宫的限竞房楼盘5.8W,133平,自住,值得入手吗?如果不值得,又是什么原因呢?谢谢

  回答:限竞房,拍地有价格上限限制,超过部分需要开发商自持。 以及备案售价有限制,综合起来导致限竞房出品扭曲,为了保本,开发商不得不偷工省料,宣传与实际差距较大,目前限竞房发生维权事件概率基本在100% 另外,限竞房5年不能出售,加上大多期房还有2-3年,实际7-8年不能出售。 在此期间,无论房价涨多少,业主也没有操作的权利,所谓套8年起。 能量是守恒的,想要占便宜,就要吃更大的亏。